Išplėstinė paieška
 
 
 
Pradžia>Ekonomika>Nekilnojamas turtas
   
   
   
-1
naudingas 0 / nenaudingas -1

Nekilnojamas turtas

  
 
 
12345678910111213141516171819202122232425262728293031
Aprašymas

Nekilnojamojo turto vertinimo problematika ir jo vertinimo metodai. Nekilnojamojo turto vertinimo metodų apžvalga. Vertinimo metodai. Klasikinių vertinimo metodų apžvalga. Lyginamosios vertės metodas. Lyginamosios vertės metodo rūšys. Lyginamųjų kainų metodas. Lyginamųjų kriterijų metodas. Bendrasis lyginamosios vertės metodas. Dedukcinis (įrodantis) lyginamosios vertės metodas. Kiti netiesioginiai lyginamosios vertės metodai. Naudojimo pajamų vertės metodas. Kapitalizacijos norma. Atkuriamosios vertės metodas. Kiti vertinimo metodai. Dinaminis pajamų vertės modelis (diskontų pinigų srautų metodas). Pelno metodas. Monte-Carlo metodas. Daugiakriterinės analizės metodai. Metodų esmė. Daugiakriterinės analizės metodų taikymas Lietuvoje. Tyrimo tikslai ir uždaviniai. Daugiakriterinė nekilnojamo turto analizė. Suinteresuotų grupių analizė. Mikro- ir makrolygmens aplinkos įtaka nekilnojamojo turto efektyvumui. Nekilnojamojo turto rūšys bei tikslinės naudojimo paskirtys. Kriterijai, veikiantys nekilnojamojo turto vertę. Rinkos konjunktūra.

Ištrauka

Nekilnojamas turtas priklausomai nuo jo panaudojimo, gali būti suprantamas įvairiai. Vieniems jis - darbo ar poilsio vieta, kitiems - turtinis garantas, patikima investicija, verslo ar veiklos priemonė, prekė ir panašiai.
Kaip ir kitoms turto rūšims, vertinant nekilnojamąjį turtą yra bendrai priimti ir nustatyti vertinimo metodai. Ir vertintojui, ir besinaudojantiems jų paslaugomis svarbu, kad atitinkami metodai būtų gerai suprantami, profesionaliai taikomi ir nuodugniai argumentuojami.
Daugelyje, nors ne visose valstybėse, vertinant turtą naudojami trys vertinimo metodai, dar vadinami klasikiniais: kaštų, palyginamųjų verčių ir pajamų kapitalizacijos. Beveik visose pasaulio šalyse šie metodai suprantami vienodai, tačiau tam tikrų suvokimo skirtumų vis dėlto yra. Kai kurių valstybių įstatymai apriboja vieno ar kelių šių metodų taikymą. Jei tokių apribojimų nėra arba neegzistuoja kitos svarbios aplinkybės, dėl kurių negalima naudotis visais metodais, vertintojas turėtų taikyti visus tris metodus.
Trys klasikiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai pagrįsti tartautiniais vertinimo standartais, kuriais galima įvertinti nekilnojamąjį turtą rinkos principais ir turint pakankamą kiekį rinkos duomenų, t.y. pirkimo-pardavimo kainų. Galima būtų "išsisukti" nuo lyginamosios vertės metodo ir vertinti atkuriamosios ir pajamų metodais. Tačiau vertinant nekilnojamąjį turtą atkuriamosios vertės metodu, rezultate gaunama atkuriamoji vertė, kuri pagrįsta fizinių ir eksploatacinių elementų, reikalingų objektui (pastatui) sukurti, rinkos kainomis. Šiuo metodu negalima įertinti visų nekilnojamojo turto vertę veikiančių veiksnių. Šio metodo pagrindu gaunama objekto atkuriamoji, o ne rinkos vertė. Apskaičiuojant rinkos vertę būtina atkuriamąją vertę pritaikyti prie esamų rinkos sąlygų. Vertinant nekilnojamąjį turtą naudojimo pajamų metodu, vertinamasis objektas turi duoti pajamų ir gautą pajamų vertę taip pat reikia pritaikyti prie rinkos konjunktūros. Turime daugybę objektų (pastatų), kurių verslas nerentabilus, firmos bankrutuoja. Vertinant tokius objektus dažniausiai grįžtama nuo pajamų vertės metodo prie atkuriamosios vertės metodo taikymo. Bet dauguma tokio tipo objektų turi gerą vietos padėtį ir greičiau patenka į rinką, t.y. parduodami ar išnuomojami, todėl juos galima būtų vertinti naudojimo pajamų metodu, remiantis nuomos faktoriais. Gyvenamuosius pastatus sudėtinga vertinti naudojimo pajamų vertinimo metodu, todėl dažniausiai praktikai taip pat pasirenka atkuriamosios vertės metodą.
Šiame darbe pagrindinis dėmesys skiramasi lyginamosios vertės metodui, kuris yra paprastas ir pagrįstas nesudėtingais skaičiavimai, tačiau reikalauja gero rinkos sąlygų pažinimo, didelės ir patikimos įvairiausių turto objektų pirkimo-pardavimo kainų duomenų bazės ir detalios ekonominės analizės. Kitaip tariant, lyginamosios vertės metodas tiesiogiai priklauso nuo turimos informacijos (arba informacijos, kurią įmanoma surinkti) gausumo ir patikimumo. Taikant šį metodą reikalingas turto aprašymas. Be to, svarbu išskirti veiksnius, kurie yra ypač reikšmingi ir kurie turi įtakos nekilnojamojo turto vertei. Taigi, veiksniai galintys įtakoti nekilnojamojo turto vertę, nekilnojamojo turto pasiūlą ir paklausą, aptariami 2 skyriuje. Lyginamosios vertės metodu vertinami objektai yra įvertinami patikimiausiai, aiškiausiai, kadangi metodas reikalauja parduodamąjį objektą lyginti su neseniai už realią kainą parduotais objektais.
Klasikinius nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodus ne visuomet pavyksta apibrėžti matematiškai, patenkinant suinteresuotų grupių - pirkėjų, pardavėjų, investuotojų ir kitų - tikslus ir interesus. Vis dažniau susiduriama su nekilnojamojo turto vertės metodais. Vertinimą apsunkina ir tai, kad užsakovas reikalauja kuo tikslesnės ir lengvai suprantamos nekilnojamojo turto analizės ir jo vertinimo populiariais metodais. Daugelį problemų, su kuriomis susiduriama vertinant nekilnojamąjį turtą, galima išspręsti daugiakriterinės analizės metodais, kurie nėra itin populiarūs Lietuvoje, tačiau užima labai svarbią vietą pasaulinėje nekilnojamojo turto praktikoje.
Diplominiame darbe siūlomas daugiakriterinės analizės metodas, kuris atitinka klasikinį lyginamosios vertės metodą. Jį galima priskirti netiesioginių lyginamosios vertės metodų grupei. Šis metodas leidžia atlikti daugiakriterinę nekilnojamojo turto analizę plačiau ir universaliau, nes remiasi daugelio skirtingų kriterijų įvertinimu bei gali patenkinti įvairių suinteresuotų grupių tikslus.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje, kaip ir Rytų ir Centrinės Europos šalyse, pradėjo formuotis palyginti neseniai. Šiandieninis bendradarbiavimas su tarptautinėmis profesinėmis organizacijomis (IVSC? TEGOVA, FIG), sukurta įstatyminė bazė ir sukaupta vertinimo patirtis rodo, kad turto vertinimo sistema Lietuvoje sparčiai pasistūmėjo diegiant išsivysčiusiose šalyse naudojamas vertinimo sistemos direktyvas ir šiuo požiūriu sukūrė palankias sąlygas siekti Europos Sąjungos narystės.
Šiame darbe išanalizuoti tarptautinėje praktikoje taikomi nekilnojamojo turto vertinimo metodai, apibūdintos nekilnojamuoju turtu suinteresuotos grupės, išanalizuoti kriterijai, veikiantys nekilnojamojo turto rinkos vertę, sudarytos kriterijų sistemos, kuriomis vadovaujantis galima būtų nustatyti namų valdų rinkos vertę. ...

Rašto darbo duomenys
Tinklalapyje paskelbta2005-11-07
DalykasEkonomikos referatas
KategorijaEkonomika
TipasReferatai
Apimtis28 puslapiai 
Literatūros šaltiniai0
Dydis40.64 KB
AutoriusAndrius
Viso autoriaus darbų3 darbai
Metai2005 m
Klasė/kursas2
Švietimo institucijaVilniaus Gedimino Technikos Universitetas
Failo pavadinimasMicrosoft Word Nekilnojamas turtas [speros.lt].doc
 

Panašūs darbai

Komentarai

Komentuoti

 

 
[El. paštas nebus skelbiamas]

 
 
  • Referatai
  • 28 puslapiai 
  • Vilniaus Gedimino Technikos Universitetas / 2 Klasė/kursas
  • 2005 m
Ar šis darbas buvo naudingas?
Taip
Ne
0
-1
Pasidalink su draugais
Pranešk apie klaidą